リノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円!
内海 芳美
最近あまり本を読んでいなかったのですが、久しぶりに読みました。不動産投資の世界では有名な内海芳美さんが書かれたリノベーション投資についての本です。
けっこう不動産投資に関する本は読んできましたが、最近は不動産投資を始めるにあたっての入門書よりも、投資を始めてからの実際の運用について書かれた本に興味が移ってきています。
さて、リノベーションですがちょっと定義を調べてみました。以下、ALL ABOUTからの引用です。
リノベーション
リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。
建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させること。具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させる、冷暖房費などのエネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われる。外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換気設備の更新などを行う。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_house/w002445.htm
ということで、内海さんの基本方針は、土地代以下で建物付の物件を取得し、リノベーションをしてから、販売するか、賃貸に出すそうです。
この本は、リノベーションに関するノウハウ本が書かれているというより、内海さんが現在のリノベーション投資を始められるまでの経験が書かれています。最初は自宅を購入し、それに手を入れることから始められたそうです。
実際に手がけられた物件の写真が巻頭に掲載されていますが、どれもステキな物件に生まれ変わっています。こんな家なら住んでみたいと思われる方が多いかもしれません。
さて、本の中で内海さんが次のように言われていました。
なんでも器用に自分でやってしまう人は、逆に、そのことに時間を取られすぎて、肝心のことができなかったり、遅くなったりします。 P.25
それぞれ、専門家や適任の人に頼んだほうが多少コストはかかっても時間の節約になりますし、質も確保できます。 P.26
そして、
必ず成功する「自分チーム」のつくり方
という章もあります。
こういった考え方は大切だと思います。
いろいろな方のブログを読んでいると、中には会社員であるにもかかわらず、自ら手を動かして、賃貸管理、建物管理、修繕、改築など小さなことからそれなりに大きなことまで何でもご自分でやっている方がいらっしゃいます。
そういう風に何でも自分でやってしまおう、という考え方もあるかと思いますが、ぼくの考え方は内海さんと同じく、やはり「餅は餅屋」だと思っています。ぼくも不動産投資をやっていますが、やはり本業は会社員ですので、1週間のうちでほとんどの部分は会社で過ごしています。ということで、自分で手を動かすのは現実的ではありません。
長期的な観点からの修繕等であれば、週末を使って少しずつできるかもしれませんが、やはり緊急時の対応などはプロの不動産管理会社にお願いした方が提供できるサービスのクオリティが違ってくると思います。管理料をお支払いしても、管理会社にお願いした方がよいと考えています。
また、税金に関しても、費用はそれなりにかかりますが、相談できる税理士さんがいると、やはり安心感が違います。しばしば変更される税制をきちんとフォローするのは素人にはしんどいですし。
ちょっと話がそれてしまいましたが、古めの物件（古いものばかりとは限らないようですが）を購入し、バリューアップを図った上で、賃貸に出すというのはおもしろそうだなぁ、と思いました。
次あたり、挑戦してみるのも悪くないかもしれません。
でも、まだ早いかな、、、
ちなみに、内海さんが経営されている「ひだまり不動産」のページはこちらです。
http://hidamari.bz/
