区分所有の物件で、管理費・修繕積立金の減額案が出ていたのですが、管理組合の臨時総会が開かれ、満場一致で可決されました。
ということで、以前書いた通り、
今まで
管理費：10800円
修繕積立金：7280円
だったのが、
これからは
管理費：7300円
修繕積立金：3140円
となります。
これを投資の実質利回りという意味で解釈すると、以下のようになります。
<以前>
- 物件価格： 7,000,000円
- 諸費用： 約560,000円
- 月額家賃： 70,000円
- 管理費： 10,800円
- 修繕積立金： 7,280円
- 賃貸管理（PM）費用： 3,675円 （家賃の5%+消費税）
- 固定資産税・都市計画税（月額換算）： 3,167円
手取り収入：70,000円 – 10,800円 – 7,280円 – 3,675円 – 3,167円 = 45,078円
実質利回り： 45,078円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 7.16%
ちなみに、表面利回りは、70,000円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 11.11% となります。
だったものが、
<今後>
- 物件価格： 7,000,000円
- 諸費用： 約560,000円
- 月額家賃： 70,000円
- 管理費： 7,300円
- 修繕積立金： 3,140円
- 賃貸管理（PM）費用： 3,675円 （家賃の5%+消費税）
- 固定資産税・都市計画税（月額換算）： 3,167円
手取り収入：70,000円 – 7,300円 – 3,140円 – 3,675円 – 3,167円 = 52,718円
実質利回り： 52,718円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 8.37%
ちなみに、表面利回りは、70,000円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 11.11% のまま変わりません。表面利回りをベースに投資判断しても全く意味がありません。
となります。
実質利回りで1%以上のアップはかなりのカイゼンです。
今回の管理費および修繕積立金の改定内容は、管理内容を単純に減らしたのではなく、必要な項目、不必要な項目を検討した上で、内容を絞り込んでおり、今後の運営に特にネガティブな内容はない形で改定されており（とぼくは思っています）、そういう意味では大きな前進だと思います。
以前から管理費は高いなぁ、と思っていたのですが、なかなか自分で音頭を取って管理費削減しましょう、とはできませんでした（それが本業であればもちろんやるのでしょうが）。
そういう意味では、今回の改定を提案して実行にまで移して頂いた方には本当に感謝です。ありがとうございます（ここで言っても届かないかもしれませんが）。
この経験を踏まえると、管理費、修繕積立金が高止まりして割高になっている区分の物件をバルクで購入し、管理費を妥当なレベルに変更することによって実質利回りを上げる、という投資戦略もおもしろいのではないかと思いました。
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