賃貸住宅更新料「高すぎなければ有効」最高裁が初判断
2011.7.15 22:55
賃貸住宅の「更新料」支払いを義務づけた契約条項が有効かどうかが争われた訴訟３件の上告審判決で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は１５日、「更新料が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示した。借り主側の敗訴が確定した。４人の裁判官全員一致の結論。
更新料の設定は首都圏や関西圏などに商慣行化しており、該当物件は１００万件に上るとされる。３件の２審大阪高裁判決は２件で無効、１件で有効と判断が分かれており、最高裁判決が注目されていた。同種訴訟にも影響を与えそうだ。
消費者契約法１０条は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めており、更新料が該当するかどうかが争点となった。
同小法廷は判決理由で、更新料について「貸主側の収益となる一方、借り主にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば、賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」と位置づけ、経済的合理性があるとした。
また、一部地域で更新料が慣習となっていることは広く知られており、貸主と借り主の情報量などに大きな差はないなどと指摘。その上で、「更新料の条項が契約書に明記されていれば、賃料、更新期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法には違反しない」との判断基準を提示し、今回の３件は「不当に高額という事情もない」と結論付けた。
３件は、京都府、滋賀県内のマンションの借り主が平成１９～２０年、貸主を相手に更新料の返還などを求めて提訴。無効とした２件の２審判決は「入居者の大きな負担に見合うだけの合理的根拠はない」などと判断し、有効とした１件は「適正額なら一方的な不利益ではない」とした。
■更新料
マンションなど賃貸住宅の契約を更新する際、借り主が貸主に支払う一時金。１～２年ごとに家賃の約１カ月分を支払うのが相場とされ、敷金と違って返還が前提とされていない。首都圏や京都、滋賀など関西の一部地域で古くから慣習化されている。国土交通省の平成１９年の調査によると、更新料を徴収する業者は神奈川で９０・１％、東京で６５％、京都で５５・１％など。
http://www.sankeibiz.jp/compliance/news/110715/cpb1107152257005-n1.htm
ついに更新料の最高裁判決が出されました。「高すぎなければ有効」ということで、至極当たり前で、まっとうな判決が出たことで、今頃胸をなでおろしている、大家さん含む不動産業界の方々が多いのではないかと思います。
とはいうものの、最近は消費者保護があまりに強調されすぎているのではないかという気がします。不動産業界にとって、成立してしまうようなことにでもなると、多大な影響を及ぼすであろう、次の法律もそうです。
「賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」
いわゆる、「家賃督促規制法」というやつです。家賃督促に対して、どのような制限がかかるかについては例えば次のリンクが参考になるかと思います。
家賃滞納督促で、大家さんが警察に出頭？家賃滞納(1)
これなんかも、滞納されているにもかかわらず、督促の仕方によっては大家さんの方が犯罪者となってしまう、という何とも納得しがたい法律です。
消費者保護も重要だとは思いますが、過剰な保護は世の中の価値観を歪めてしまうのではないかとさえ思います。
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